'Due Diligence' Imobiliária

Infelizmente, a maior parte das pessoas só nos procura para consulta sobre problemas na compra de imóveis, após terem feito a compra e começado as inúmeras "dores de cabeça".

Daí a importância de NUNCA se comprar um imóvel, nem mesmo alugar, sem prévia 'Due Diligence' Imobiliária, cujo significado é devida diligência imobiliária. Ou seja, adoção de todas as cautelas possíveis a fim de se evitar que, após a compra, se tenha que enfrentar problemas que podem durar longos anos, e acarretarem elevadíssimos gastos com processos judiciais.

Pode ser que neste exato momento você esteja pensando, e se fazendo a seguinte pergunta: "Ora, o corretor de imóveis me falou que a imobiliária fará uma pesquisa sobre documentos e certidões. Mesmo assim eu preciso que um advogado participe da negociação?"

A resposta, sem nenhuma sombra de dúvidas, é SIM!

Vários motivos podem justificar essa resposta. vamos ver apenas alguns.

Você faz ideia da complexidade que é identificar problemas e avaliar riscos de documentos imobiliários? Caso tenha curiosidade, sugiro uma leitura num trabalho que publiquei sobre o assunto; e está neste link.

A complexidade e a necessidade de conhecimento de vasta legislação não está na esfera de competência de corretores de imóveis. Pode ser que o corretor, para não correr o risco d perder sua comissão diga algo do tipo "não se preocupe, a imobiliária tem um advogado que vai cuidar do assunto". Vamos raciocinar sobre isso, ok? Um advogado 'contratado pela imobiliária' tem por finalidade atender, primeiramente, os interesses "da imobiliária". Ou seja, pode ser (apenas uma hipótese) que esse advogado não apresente ao comprador o problema de forma precisa, mesmo porque, pode fazer com que se perca o interesse na compra e a imobiliária (que o contratou) perca a venda e sua polpuda comissão. Assim, o risco de não serem prestadas todas as informações ao comprador, bem como de não serem solicitados todos os documentos, é muito grande.

Sim, é verdade, na maioria das vezes os corretores e as imobiliárias se limitam a solicitarem a documentação mais básica, até mesmo por temerem que apareçam muitas pendências e isto inviabilize a venda, o que os levará a perderem suas comissões.

Assim, apenas uma coisa é certa e indispensável; os adquirentes de imóveis devem sempre buscar uma assessoria devidamente capacitada para a compra do imóvel, que muito provavelmente solicitará uma maior quantidade de certidões buscando ir a fundo na pesquisa sobre a idoneidade jurídica e financeira dos proprietários vendedores. Podem ter certeza que o custo desse tipo de assessoria não é nada, absolutamente nada, perto dos elevados gastos que se pode ter com processos judicias extremamente longos após já terem comprado o imóvel.

Ora, imagine, por exemplo, que você ficou feliz por economizar não contratando um advogado para assessorar sua compra, pois soube que o corretor, ou a imobiliária, disseram para não se preocupar que eles pediriam e analisariam os documentos. Porém, um ou dois anos depois você acorda com um oficial de justiça na porta de sua casa notificando a existência de um processo em que SUA NOVA CASA FOI PENHORADA num determinado processo judicial. Nesse instante, após sentir um gelo no estômago, e um ataque de pânico ou ansiedade, você vai atrás de informações para saber do que se trata e descobre que todo o problema está relacionado aos antigos proprietários. Consegue imaginar quanto dinheiro vai gastar para defender seus interesses nesse processo? E se não houver defesa? Pode imaginar por quantos anos terá de enfrentar esse custoso processo judicial? Já pensou se perder a ação, e não ter como cobrar quem te vendeu, pois ele já está insolvente?

Não se engane com a ideia de que dispensar uma boa assessoria te trará menores gastos. É o tipo de economia que não vale a pena, se você puder imaginar a complexidade da matéria Uma a assessoria especializada é, e sempre será, INDISPENSÁVEL.

É exatamente com o objetivo de  garantir maior tranquilidade aos adquirentes de imóveis, bem como aos locatários e locadores, que nos propomos a prestar todo trabalho de consultoria e assessoria em Due Diligence, minimizanado ao máximo os riscos inerentes.

A documentação que precisa ser analisada antes de se comprar ou vender o imóvel é muito maior do que as chamadas "certidões de praxe" a que se referem a maioria corretores e imobiliárias.

Previna-se! 

Não assine nenhum tipo de documentos antes de falar conosco.

CARLOS ALBERTO DEL PAPA ROSSI
OAB/SP nº 153.963
CRECI/SP nº 72.300

Advogado, consultor em negócios imobiliários, pós-graduado em Direito Tributário (PUC/SP), pós-graduado em Direito Processual Civil (PUC/SP), MBA com ênfase em Direito da Econômico-empresarial (FGV/SP), Extensão Universitária em Direito Imobiliário (FMU), autor do livro "Introdução ao Estudo das Taxas" e de inúmeros artigos publicados em periódicos especializados.