Locatário preterido no direito de compra - Necessiade de Registro do Contrato de Locação

“LOCAÇÃO. COMPRA E VENDA. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. ADJUDIÇÃO. NECESSIDADE DE REGISTRO DO CONTRATO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS.

1. Consoante pacífica jurisprudência desta Corte, a exigência de registro do contrato de locação no Cartório de Imóveis (Lei de Locação, art. 33) é requisito essencial ao exercício do direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel locado. Ausente esta exigência legal, o locatário preterido não terá direito à adjudicação do bem alienado.

2. Recurso Especial não provido.”

(STJ – 5ª T., REsp nº 242.201/RO, Rel. Min. Edson Vidigal, DJ 16.06.2000, p. 196)

“RESP. LOCAÇÃO. DIREITO DE PREEMPÇÃO OU PERDAS E DANOS.

- Não levado a registro o contrato de locação, não e exercitável o direito de preferência pelo locatário, cabendo, contudo, se preterido esse direito, perdas e danos.

- Art. 33, Lei 8.245/1991.

- Recurso não conhecido.”

(STJ – 5ª T., REsp nº 130.008/SP, Rel. Min. José Arnaldo Da Fonseca, DJ 15.09.1997, p. 44.418)

“CIVIL - RECURSO ESPECIAL - LOCAÇÃO - DIREITO DE PREFERÊNCIA - ALIENAÇÃO A TERCEIROS DO BEM LOCADO - ART. 33, DA LEI Nº 8.245/91 - DESNECESSIDADE DA PRÉVIA AVERBAÇÃO DO CONTRATO PARA REQUERER-SE PERDAS E DANOS.

1 - O locatário preterido pode pleitear perdas e danos, não se fazendo necessário o registro do Contrato de Locação, devendo, entretanto, ser produzidas provas testemunhais, documentais ou periciais. Cabe ao locador, nos termos do art. 27, da Lei nº 8.245/91, dar ciência ao locatário de sua intenção de venda, facultando-lhe o direito de exercer sua preferência. No caso sub judice, como não o fez, conforme já esposado pelo Colendo Supremo Tribunal Federal (Súmula 488), ao considerar o direito de preferência de natureza pessoal, recomenda-se a composição em perdas e danos.

2- Todavia, para obter para si o imóvel, no prazo máximo de seis meses do registro de venda no órgão competente, é necessário que o locatário tenha feito a prévia averbação do seu instrumento de locação junto ao Cartório de Registro de Imóveis, com antecedência mínima de trinta dias da referida data de venda deste, bem como deposite, initio litis, o valor do mesmo, mais despesas de transferência. Não foi o que aconteceu nestes autos, onde não houve nem o

registro, nem o citado depósito. A r. decisão monocrática atendeu corretamente pedido alternativo de perdas e danos e negou a pretensão de adjudicação do imóvel.

3 - Precedentes (Ag.Reg. em AG nº 18.719/RJ, REsp nºs 13.718/SP e 130.008/SP).

4 - Recurso conhecido e provido para, reformando o v. acórdão de origem, restabelecer a r. sentença monocrática, em todos os seus termos, que acolheu parcialmente o pedido.”

(STJ – 5ª T., REsp nº 252.158/RJ, Rel. Min. Jorge Scartezzini, DJ 28.08.2000, p. 121)

“LOCAÇÃO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. PERDAS E DANOS. INSCRIÇÃO DO CONTRATO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO.

1. Não caracterizada no caso a divergência pretoriana quanto a falta de indicação pelo locatário, desde logo na inicial, da substância das perdas e danos.

2. Francamente minoritária a orientação jurisprudencial invocada pelos agravantes, no sentido de que, para a ação ressarcitória do inquilino, é preciso também o registro do contrato no cartório competente. Agravo improvido.”

(STJ – 4ª T., AgRg no Ag nº 18.719/RJ, Rel. Min. Barros Monteiro, DJ 01.03.1993, p. 2.518)

“DIREITO DE PREFERÊNCIA - IMÓVEL LOCADO - AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - REQUISITOS DO ART. 33 DA LEI Nº 8.245/91 - AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO LOCAÇÃO - DECURSO DO PRAZO DE SEIS MESES. - Preterido no direito de preferência na compra do imóvel locado, o inquilino poderá formular pedido de adjudicação compulsória do mesmo, nos termos do artigo 33 da nova Lei do Inquilinato, desde que o requeira, no prazo de seis meses a contar do registro da transação no cartório de imóveis, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, e averbe o contrato de locação junto à matrícula do imóvel, pelo menos trinta dias antes da alienação. - Ausente prova do cumprimento dos requisitos enumerados pela Lei do Inquilinato, inexistente o alegado direito de preferência.”

(TJ/MG – 9ª C. Cív., Ap. Cív. nº 1.0024.02.678487-6/001, Rel. Des. Osmando Almeida, julg. 05.09.2006)

“DIREITO DE PREFERÊNCIA - IMÓVEL LOCADO - AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - REQUISITOS DO ART. 33 DA LEI Nº 8.245/91 - AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO LOCAÇÃO - DECURSO DO PRAZO DE SEIS MESES. IMPUGNAÇÃO ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA - DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DE INSUFICIÊNCIA DE RECURSO - ESTADO DE POBREZA - MERA AFIRMAÇÃO Para deferimento da concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita, basta a mera afirmação do estado de pobreza, dispensando a lei a comprovação do alegado. Preterido no direito de preferência na compra do imóvel locado, o inquilino poderá formular pedido de adjudicação compulsória do mesmo, nos termos do artigo 33 da nova Lei do Inquilinato, desde que o requeira, no prazo de seis meses a contar do registro da transação no cartório de imóveis, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência e averbe o contrato de locação junto à matrícula do imóvel, pelo menos trinta dias antes da alienação. Ausente prova do cumprimento dos requisitos enumerados pela Lei do Inquilinato, inexistente o alegado direito de preferência.”

(TJ/MG – 9ª C. Cív., Ap. Cív. nº 452.957-5, Rel. Des. Walter Pinto da Rocha, julg. 13.08.2004)

“APELAÇÃO. LOCAÇÃO. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL LOCADO. CONTRATO NÃO INSCRITO. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO INEXISTENTE. APELO DESPROVIDO. AGRAVO RETIDO PREJUDICADO. SENTENÇA CONFIRMADA. - Somente quando o inquilino esteja amparado por contrato locativo devidamente inscrito no registro imobiliário, é que poderá, na hipótese de venda sem obediência ao seu direito de preferência, perseguir o imóvel, retomando-o do novo adquirente. Não inscrito o contrato em tempo hábil, restará ele destituído de seqüela adjudicatória. - O agravo retido interposto pelo vencedor do litígio, não é dotado de autonomia, de forma que, ainda quando pedida a sua apreciação na resposta recursal, estará ele prejudicado, sempre que o recurso principal deduzido pela parte vencida não obtenha provimento.”

(TJ/SC – 1ª C. Cív., Ap. Cív. nº 47.459, Rel. Des. Trindade dos Santos, julg. 21.11.1995)

“AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. AUSÊNCIA DE DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO NA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. EXISTÊNCIA DE RENÚNCIA EXPRESSA DO INQUILINO POR OCASIÃO DA NOTIFICAÇÃO. FALTA DE REGISTRO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO JUNTO À MATRÍCULA DO IMÓVEL. Apelo desprovido.”

(TJ/RS – 15ª C. Cív., Ap. Cív. nº 70018540427, Rel. Des. Vicente Barrôco de Vasconcellos, julg. 07.03.2007)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO NA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA CONCEDENDO IMISSÃO NA POSSE AO ADQUIRENTE. A decisão agravada corresponde a precedentes do STJ e do 8º Grupo Cível, no sentido de que para o exercício do direito de preferência do locatário à aquisição do imóvel é requisito essencial a averbação do contrato de locação no registro de imóveis. Decisão mantida. Negado seguimento ao recurso.”

(TJ/RS – 15ª C. Cív. Ag. Inst. nº 70017936956, Rel. Des. Paulo Roberto Felix, julg. 08.12.2006)

* Ementas selecionadas por Carlos Alberto Del Papa Rossi